不動産トラブルのお悩みについて
- 1. ご相談
- 当事務所にて、不動産取引を巡って具体的にどのようなトラブルや問題が生じているのか伺い、ご相談させていただきます。
- 2. 不動産売買の場合
- 不動産売買について、相手方から白紙解約したいという申入れがあるような場合、売買契約の手付解除、ローン条項の適用、瑕疵担保責任などの問題があり得ます。適切な助言をさせていただき、必要に応じて相手方との交渉、内容証明郵便の発送など、臨機応変に対応いたします。
- 3. 不動産賃貸の場合
- テナントに対する賃料請求であれば、弁護士から内容証明郵便を送付し、回収の実現を図るなど行って参ります。 また、テナントの明渡しを求めるような場合であれば、明渡しの法的な手続を迅速に進めて参ります。
逆に、家主から不当な明渡要求を受けているような場合には、借主としての権利を守るために闘います。
また、アパートの大家さん等、不動産を所有されている場合、次のような借主とのトラブルは避けられないものです。- 借主が賃料を支払ってくれない。
- 何ヶ月も賃料が滞納しているので、退去して欲しい。
- 借主が家財道具を残して行方不明になったが、勝手に処分して良いのだろうか。
ケースバイケースで対応させていただきますので、まずはご相談ください。
不動産トラブル解決までの流れ（借主に明渡しを求める場合）
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1. ご相談
何ヶ月も賃料を滞納している借主、部屋の中に家財道具を残して何ヶ月も行方不明になっている借主に対し、物件の明渡しを求めたい、というケースは多々あると思います。
このような場合でも、借主は「借地借家法」という借主保護の法律があるため、賃貸人からの契約解除・明渡しには、法的な制約があります。
また、部屋の中の家財道具を借主の承諾を得ずに勝手に処分することは、違法な行為であり、法律上の手続を踏んで処分しなければなりません。 賃貸人が、このような制約を無視して行動すれば、借主から損害賠償を請求されることもあり、かえって足元をすくわれてしまう危険性があります。
したがって、どのように進めるのがよいか、事前に弁護士によくご相談ください。 -
2. 受任→内容証明郵便送付→任意交渉
ご相談の結果、上記のようなケースで法的に借主に明渡しを求めることができると思われる場合、まず、借主に内容証明郵便を送付し、借主から連絡があれば明渡しの条件などについて任意交渉を開始します。場合によっては、この借主との任意交渉で明渡しが実現する場合もあります。なお、借主が第三者に利用させるおそれがある場合、占有移転禁止の仮処分の申立てを裁判所に行う場合もあります。
これは、後日の判決→強制執行までに時間がかかるため、その間に借主が別の第三者に占有名義を変えてしまうと、第三者には判決の効力が及ばないので、強制執行できなくなってしまうため、そのような事態を防止する手続です。
占有移転禁止の仮処分の決定が出ると、裁判所の執行官が借主の物件に赴き、仮処分の決定が出ている旨記載された告示書を物件に貼り付けることになります。
その際には、当事務所の弁護士も立ち会います。 場合によっては、このような告示書が貼られることの心理的効果として、任意に借主が退去してくれることもあります。 -
3. 本訴・強制執行
それでも賃借人が明渡してくれない場合は、明渡しを求める訴訟を裁判所に提起します。
その後開かれる裁判所の口頭弁論期日で、借主との間で○月○日までに明け渡すことで和解が成立することもあります。
借主と話合いによる決着がつかない場合、借主が裁判所に出頭しない場合には、明渡しを命ずる判決が裁判所から言い渡されます。
そして、この明渡しを命ずる判決に基づき、強制執行の申立を行い、どうしても借主が退去しない場合には、国家権力により強制的に立ち退かせることになります。
強制執行が終了すれば、部屋の中に残された荷物も賃貸人側で合法的に処分することができ、次の借主を入居させることができるようになります。
以上のように、当事務所では賃貸物件のオーナーの皆様が抱えるトラブルに対し、迅速かつ適切な解決をサポートして行きますので、まずはご相談ください。
